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    Würzburg

    Wohnraum: Was Würzburg tun muss, um weiter zu wachsen

    Wohnungsnot ist auch in Würzburg ein Thema. Platzt die Domstadt aus allen Nähten? Hans Sartoris, Chef der Stadtbau GmbH, sagt im Gespräch, wie Mieten bezahlbar bleiben.
    Mehr Wohnungen in der Stadt: Im Oktober 2019 ist das Richtfest im Bossi-Viertel gefeiert worden. Foto: Johannes Kiefer

    Wird Wohnen in Würzburg mehr und mehr zum Luxus? Vor allem Studierende, Rentner oder Geringverdiener haben es in der Domstadt oft schwer, eine Wohnung zu bekommen. Vergleiche auf verschiedenen Immobilienportalen zeigen, dass sich die Mietpreise in den vergangenen Jahren teils drastisch erhöht haben. Wohnungsgenossenschaften und die städtische Tochter „Stadtbau Würzburg GmbH“ versuchen regulierend auf das Mietpreisniveau Einfluss zu nehmen. Hans Sartoris ist Geschäftsführer der Stadtbau Würzburg und erklärt im Interview, wo derzeitige Probleme liegen.

    Frage: Wenn es um den Wohnungsmarkt in Würzburg geht, fällt immer schnell der Begriff Wohnungsnot...

    Hans Sartoris: Der Begriff Wohnungsnot ist relativ. Jeder, der eine Wohnung nach seinen Vorstellungen sucht und diese nicht findet, gerät leicht in Gefahr zu sagen, es herrscht Wohnungsnot.

    Aber die Bevölkerung wächst doch?

    Sartoris: Wir haben in den letzten Jahren einen jährlichen Einwohnerzuwachs von 1000 Menschen. Da sind auch Studenten dabei, die nur zeitweise hier wohnen. Aber obwohl wir nach wie vor mehr Sterbefälle als Geburten in Würzburg haben, haben wir durch mehr Zuzug als Wegzug ein leichtes Wachstum, das ist richtig.

    Was muss die Stadt also tun?

    Sartoris: Der Stadtrat hat in den letzten Jahren verschiedene gute Entscheidungen getroffen, die das Problem im Vergleich zu anderen Städten noch einigermaßen handhabbar machen. Dazu zählt der Kauf des Hublands, eine absolut richtige Entscheidung. Dann hat der Stadtrat die 30-Prozent-Quote auf bestimmte Neubau-Vorhaben unter dem Stichwort geförderter Wohnungsbau beschlossen, was auch sehr richtig war. Diese Entscheidungen sorgen dafür, dass das Thema noch nicht so aus dem Ruder läuft wie in anderen Städten, die jetzt die Notbremse ziehen müssen, Stichwort Mietpreisdeckelung. Diese Notbremse brauchen wir hier in Würzburg nicht. Was wir brauchen, ist weiterhin eine von der Stadt klug gesteuerte Neubauaktivität. Insbesondere durch einen hohen Anteil an gefördertem Wohnungsbau, der es in Bayern ja erlaubt, dass gerade auch Durchschnittsverdiener in den Genuss von bezahlbaren Wohnungen kommen können.

    Hans Sartoris, Geschäftsführer der Stadtbau Würzburg, spricht im Interview über seine Sicht auf die Zukunft des Bauens und Wohnens in der Stadt. Foto: Johannes Kiefer
    Gefühlt sind die Mieten in den letzten Jahren kräftig gestiegen. 

    Sartoris: 2014 lag die Angebotsmiete für eine Wohnung im Altbaubestand bei 8,60 Euro und stieg dann jedes Jahr bis 2018 kontinuierlich auf knapp 10,50 Euro. Das heißt, wir haben in fünf Jahren einen Anstieg um knapp zwei Euro pro Quadratmeter. Das ist natürlich etwas, was die Leute merken. Im Neubaubereich fängt es mit elf Euro an und geht bis zu fünfzehn Euro. Da ist es logisch, dass die Zahl derer steigt, die sagen, das geht jetzt an die Grenzen meiner finanziellen Möglichkeiten. Immerhin sind rund 20 000 Mieterhaushalte in Würzburg auf leistbare Mieten angewiesen.

    Welche Gründe gibt es denn für diese Steigerungen? Profitgier?

    Sartoris: Die Steigerungen sind eine Reaktion des Marktes auf die Nachfrage – und zwar quantitativ, aber auch nach immer mehr Komfort und Fläche. Zweiter Punkt: Wenn ich heute in einer Bestandswohnung wohne mit 8,50 Euro Quadratmetermiete und ich weiß, wenn ich mir woanders eine Wohnung suche, zahle ich 10,50 Euro, dann bleibe ich in der für 8,50 Euro. Das zeigt sich extrem bei uns: Unsere Durchschnittsmiete liegt derzeit bei 5,90 Euro: Hatten wir vor zehn Jahren noch 500 Auszüge pro Jahr, sind es derzeit nur noch 200. Das Angebot hat sich alleine schon dadurch um 300 Stadtbauwohnungen verringert. Und schließlich haben auch viele Eigentümer investiert. Wenn ich heute aus einem Wohnstandard der 60er Jahre einen zeitgemäßen Standard mache, dann ist es logisch, dass auch die Mieten anziehen.

    Elf bis 15 Euro sind kein Pappenstiel. Warum sind die Neubaumieten so hoch? 

    Sartoris: Bauträgerprojekte werden im Moment zu sehr hohen Preisen verkauft. Und wenn jemand eine Eigentumswohnung zur Vermietung kauft, muss er, um den hohen Kaufpreis zu refinanzieren, eine Miete von elf Euro plus X erzielen. Ich glaube aber, dass sich die Miethöhe bald auf diesem relativ hohen Niveau einpendelt, weil die Einkommensstruktur der Haushalte in Würzburg und die Kaufkraft limitiert sind.

    Die hohe Zahl der Studierenden beeinflusst auch den Wohnungsmarkt.  Foto: Daniel Peter
    Würzburg ist eine Studentenstadt. Inwiefern beeinflussen Studenten den Wohnungsmarkt?

    Sartoris: Über ein Thema in studentisch geprägten Städten muss man sich in der Tat Sorgen machen. Die jungen Leute sind heute alle ja meist gut erzogen und relativ zahm. Das führt dazu, dass Eigentümer gerne an studentische Wohngemeinschaften vermieten. Da wurden 80 Quadratmeter klassischer Wohnungsbau bisher für 600 Euro an eine normale Arbeitnehmerfamilie vermietet. Heute vermietet man die drei Zimmer für je 400 Euro an einen Studenten, dann hat man 1200 Euro. Wir haben also in Teilen eine Verdrängung von Familien durch studentische Wohngemeinschaften. Das sind Effekte, die man an einzelnen Standorten hier in Würzburg, insbesondere in der Sanderau, nicht unterschätzen darf.

    Gibt es andere Faktoren, die den Mietwohnungsmarkt beeinflussen?

    Sartoris: Die Baukosten, Engpässe bei den Firmen und zunehmende Qualitätsmängel sind für sozial orientierte Wohnungsunternehmen das größte Problem. Wenn wir heute ein Projekt ausschreiben, müssen wir um mehr als zwei Angebote froh sein. Der Preis, der aufgerufen wird, ist das nächste Problem. Wir hatten in den letzten Jahren einen Anstieg von 60 Prozent bei den Ausbaugewerken und 50 Prozent im Rohbau. Und dann wird die Qualität, die geboten wird, oft deutlich schlechter. Das steigert unsere Kosten für Kontrolle genauso wie für die Mängelbeseitigung. Das halten wir kaum noch durch. Es gibt schon Kollegen von mir, die stellen ihre sozialen Wohnbauprojekte deshalb zurück.

    Im Baugewerbe sind die Kosten stark gestiegen (im Bild Rohbauten der Stadtbau im Bossi-Viertel in Grombühl). Foto: Johannes Kiefer
    Was kann getan werden, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?

    Sartoris: Ich denke, es geht zunächst darum, den Bestand bezahlbar zu halten: bei Aufwertungen durch die Modernisierungförderung des Freistaats, was eine Mietobergrenze zur Folge hat. Mit diesem Programm führen wir alle Modernisierungen bei der Stadtbau durch, was automatisch dazu führt, dass die Wohnungen maximal acht Euro pro Quadratmeter kosten und für Menschen bis zu mittlerem Einkommen verfügbar sind. Das heißt aber auch, dass der Abstand der Stadtbaumieten zur Marktmiete immer größer wird.

    Und bei Neubauten?

    Sartoris: Instrumente für die Kommunen gibt es auch hier genügend: Im Neubaubereich wird es nur helfen, wenn man den Anteil des geförderten Wohnungsneubaus so hoch wie möglich schraubt. Dabei muss die Stadt darauf achten, dass beim Neubau konsequent die 30-Prozent-Quote eingehalten wird. Die Mietenentwicklung am Hubland kann sie über Vergabe und Preisbildung für ihre Grundstücke allein steuern.

    Im neuen Stadtviertel: Stadtbau-Wohnhäuser am Hubland. Foto: Patty Varasano
    Wo kann man in der Stadt denn noch neu bauen?

    Sartoris: Das Problem Würzburgs ist, dass Gemeinden, die eigentlich Teile der Stadt sein sollten, dies nicht sind. Dadurch gibt es außer am Hubland keine große zusammenhängende städtische Fläche, wo man einen weiteren neuen Stadtteil entwickeln könnte. Deswegen sucht ja die Stadt, aus meiner Sicht auch völlig zurecht, überall in der Stadt noch Möglichkeiten, wo man noch bauen kann. 

    Welche Möglichkeiten gibt es da?

    Sartoris: Das ist schwierig, weil die meisten Flächen in privatem Eigentum und häufig relativ klein sind. Ich habe also auch für wenige Wohnungen immer komplexe schwierige Verhandlungen mit Grundstückseigentümern und komplexe langwierige Planungsverfahren, das ist sehr mühsam. Dann sind viele Baulücken, die man findet, aus gutem Grund Baulücken: Meistens stehen alte wertvolle Bäume drauf, oft ein Spielplatz oder Parkplätze. Und wenn dann dies alles überwunden ist, baut man oft neben schon bestehender Bebauung, wo Leute wohnen, die sagen, dass zwar mehr Wohnraum benötigt werde, aber bitte nicht vor ihrer Haustüre. Fazit: Baulücken und punktuelle Innenverdichtung sind limitiert und sehr langwierig. Beim Stichwort Innenverdichtung muss man also auch mal Flächen untersuchen, die derzeit noch von Industrie und Handel besetzt sind und gezielt fragen: Wie lange brauchen die diese Flächen noch? Aber auch das wird nie ausreichen, um Platz für Tausende neue Einwohner zu schaffen. Deswegen muss sich die Stadt erst mal im Klaren sein: Will ich in den kommenden zehn Jahren noch um 5000 oder 10 000 Bürger wachsen?

    Größter Arbeitgeber und potenzielles Wohnumfeld: das Würzburger Uniklinikum (im Bild das Zentrum Operative Medizin). Foto: Daniel Peter
    Und wenn die Stadt das will?

    Sartoris: Dann sind die Flächen rund ums Uniklinikum die einzigen zusammenhängenden Flächen, die einem auf dem Stadtplan ins Auge fallen. Die Hürden sind vor allem die Erschließung und wohl auch die Eigentumsverhältnisse. Der große Vorteil dort oben ist allerdings, dass ich den größten Arbeitgeber der Stadt direkt nebenan habe. Und das Nebeneinander von Arbeiten und Wohnen ist für mich das zentrale Zukunftsthema der Stadtentwicklung. Denn die ganzen Verkehrsprobleme, die wir haben, beruhen im wesentlichen auf dem Pendlerverkehr. Wenn die Stadt in dem Ausmaß wachsen will, dann geht das langfristig nur rund ums Uniklinikum mit einem modernen und zukunftsorientierten Stadtteil.

    Die Faulenbergkaserne ist für Sie keine weitere Betrachtung wert?

    Sartoris: Aufgrund ihrer Nachbarschaft zu Gewerbe und umringt von großen Straßen und der Bahn halte ich die Bedingungen für ein tolles Wohnquartier dort für nicht geeignet. Genauso wie das ursprüngliche städtische Nutzungskonzept sehe ich dort passendes Gewerbe, Kreativwirtschaft, warum nicht auch spezialisiertes Handwerk und Kultur in einer urbanen Mischung – auch für einen Ersatz für die Posthalle halte ich diese Flächen für geeignet. Wenn dann die eine oder andere Wohnung dort entsteht – warum nicht? Aber ein Standort für nennenswerten Wohnungsbau ist es nicht.

    "Kein Standort für nennenswerten Wohnungsbau": die ehemalige Faulenbergkaserne an der Nürnberger Straße. Foto: Thomas Obermeier
    Welches Fazit ziehen Sie für den Wohnungsbau in Würzburg? 

    Sartoris: Die Stadt entwickelt das Hubland konsequent weiter und hält hier über das Eigentum alle Hebel in der Hand. Wenn alles reibungslos läuft, werden wir dort in einem Jahr anfangen, Hubland 2 zu bauen. Da kommen noch einmal 120 Wohnungen hinzu mit 50-Prozent-Quote an gefördertem Wohnungsbau. Wir müssen mit der Baukostensteigerung umgehen, das heißt auf andere Formen des Bauens zurückgreifen. Unser erstes Pilotprojekt wird bereits 2020 an der Frankfurter Straße entstehen, da bauen wir mit einer Mischung aus Betonkern und Holzbau mit vorgefertigten Bauteilen. Damit bauen wir deutlich schneller und hoffentlich kostengünstiger als wir das sonst in Würzburg im konventionellen Bau tun. Alle 24 Wohnungen werden gefördert sein und somit überaus kostengünstig für die zukünftigen Mieter. Und bei allem, was wir tun, muss der Klimaschutz beachtet werden. Der war uns schon immer wichtig und er wird für uns wichtig bleiben. Nicht umsonst achten wir seit Jahren schon bei jeder Sanierung und Neubau ganz besonders auf die energetischen Gesichtspunkte.

    "Wir müssen auf andere Formens des Bauens zurückgreifen": Stadtbau-Geschäftsführer Hans Sartoris im Gespräch mit der Redaktion. Foto: Johannes Kiefer
    Hans Sartoris
    Sartoris ist seit 2006 Geschäftsführer der Stadtbau Würzburg GmbH, deren alleiniger Gesellschafter die Stadt Würzburg ist. Die Stadtbau verzeichnete im Jahr 2018 eine Bilanzsumme von rund 282 Millionen Euro und betreut knapp 5100 Wohnungen mit deutlich über 10 000 Mietern in allen Stadtteilen. Damit ist die Stadtbau das größte Immobilienunternehmen in Würzburg. Im Juli dieses Jahres berief der Vorstand des GdW/Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Sartoris zum neuen Vorsitzenden seines Fachausschusses Stadtentwicklung. Im bayerischen Verband leitet er den Fachausschuss Soziale Stadtentwicklung bereits seit 2011.
    Zu den wichtigsten Projekten der Stadtbau zählen derzeit das neue Bossiviertel in Grombühl und die Entwicklung des neuen Stadtteils Hubland. Für ihre Projekte in der Brunostraße in der Zellerau und am Ludwigkai erhielt die Stadtbau jeweils den Deutschen Bauherrenpreis. Im Jahr 2017 wurde das Unternehmen als Top100-Innovator im deutschen Mittelstand geehrt.

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